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Le cabinet Guisiano avocats à Toulon vous conseille sur le bail commercial

Afin d’exercer son activité commerciale, le commerçant ou la société, a besoin d’un local commercial. L’entreprise peut être propriétaire des murs. Si elle ne l’est pas, elle doit signer un contrat de location avec le propriétaire des murs : on parle alors de « bail commercial ». Selon l’article 1709 du Code civil, il s’agit d’un contrat ayant pour objet le louage d’une chose en vertu duquel « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

Le contrat de bail

Le bail commercial est un instrument de travail pour le commerçant, il doit pouvoir l’utiliser le plus largement possible. Ainsi, le statut des baux commerciaux est marqué par de nombreuses exceptions au bail de droit commun.

Le bail commercial est un contrat par lequel une partie, propriétaire d’un immeuble (le bailleur) s’engage à mettre à la disposition de l‘autre, propriétaire d’un fonds de commerce (le preneur), la jouissance des lieux moyennant un loyer. Des conditions sont requises pour la conclusion d’un tel contrat, tant en ce qui concerne les parties elles-mêmes que l’objet du contrat lui-même.

Les conditions relatives aux parties

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique, conclu entre le bailleur et le preneur. Des conditions s’imposent aux deux parties.

Le bailleur

Il peut s’agir de tout propriétaire d’immeuble, sous réserve du respect des règles inhérentes à la capacité juridique. Si le bailleur est un incapable, son représentant légal peut conclure un bail commercial, mais le preneur n’a pas le droit au renouvellement de son bail, sauf si autorisation spéciale du juge. Si le bien appartient à des époux mariés sous le régime de la communauté de biens, le consentement des deux est requis. En cas d’usufruit, portant sur l’immeuble, l’usufruitier n’a pas le droit de conclure un bail commercial puisqu’il n’a qu’un droit temporaire sur l’immeuble. Il lui faut l’autorisation du nu-propriétaire.

Le preneur

Il doit avoir la qualité de commerçant, être inscrit au RCS et être ressortissant de l’UE.

Les conditions relatives à l’exploitation du fonds

  • Le commerçant doit nécessairement être propriétaire du fonds de commerce. Cette condition suppose l’attraction d’une clientèle autonome et personnelle afin que l’activité se développe.
  • Le locataire doit exploiter effectivement le fonds de commerce. À défaut, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail. L’exploitation du fonds doit avoir une durée d’au minimum trois ans ; peu importe que le fonds soit exploité personnellement par le locataire ou par un tiers dans le cadre d’une gérance.

Les conditions relatives à l’objet du contrat

Les baux commerciaux ne peuvent porter que sur des immeubles, locaux ou terrains avec aménagements. L’immeuble suppose une certaine fixité, il doit être suffisamment stable et solide. Sont donc exclus des baux commerciaux, les paillotes (pas de fixité).

Seuls les locaux accessoires, sans lesquels l’exploitation du fonds serait compromise, sont soumis au régime des baux commerciaux. Dès lors que les locaux appartiennent à un propriétaire différent de celui dans lequel l’activité principale est exploitée, il faut également justifier que le bailleur avait connaissance de leur location en vue d’une exploitation jointe.

Les prérogatives et obligations du preneur

Le régime dérogatoire des baux commerciaux va conférer certains droits au preneur, mais parallèlement va lui imposer un certain nombre d’obligations.

Les droits du preneur

Les modifications de la destination des lieux

Le commerçant peut désirer changer la nature de son activité pour des raisons économiques : c’est ce que l’on appelle la « déspécialisation ». Elle peut revêtir deux formes : simple ou partielle et  renforcée ou totale.

  • La déspécialisation est partielle lorsque le preneur adjoint à son activité prévue au bail une activité complémentaire ou connexe (ex. : vente de disques à celle de livres). Il faut une proximité entre les deux activités. Celle-ci s’apprécie en fonction de l’identité de la clientèle, l’appartenance des articles à une même gamme… Cette déspécialisation est un droit du preneur, le bailleur ne peut pas refuser. Le locataire doit informer son bailleur par acte d’huissier. Le bailleur ne peut qu’accepter ou contester le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées devant le TGI, dans le délai de 2 mois. Il pourra éventuellement obtenir une majoration du loyer lors de la révision triennale du bail.
  • La déspécialisation est totale (ou plénière) en cas de substitution d’une activité par une autre (ex. : vente de chaussures, qui devient une vente de cartes postales). La déspécialisation totale n’est pas un droit pour le preneur. Il faut tout d’abord qu’elle soit conforme à la désignation des lieux. Le preneur doit demander l’autorisation au bailleur par acte d’huissier. Le bailleur a un délai de 3 mois pour répondre, passé ce délai, son silence vaut acceptation. Si le bailleur refuse, le preneur doit s’adresser au TGI qui apprécie et autorise éventuellement la déspécialisation totale, lorsque le refus du bailleur ne tient pas d’un motif légitime et grave. Si le tribunal accède à sa demande, il accorde généralement au bailleur une augmentation immédiate du loyer et même une indemnité s’il subit un préjudice du fait de cette autorisation judiciaire. Le preneur dispose alors d’un droit de repentir lui permettant de renoncer à cette déspécialisation et ce pendant un délai de 6 mois au maximum.

La cession du bail

Le bail commercial peut être librement cédé avec le fonds, toute clause contraire est nulle. Le preneur doit déclarer la cession à son bailleur en application de l’article 1690 du Code civil, car à défaut, la cession lui est inopposable.

La sous-location du bail

Elle consiste pour le locataire à sous-louer une partie des locaux dans lesquels l’activité est exploitée. Elle est en principe interdite en droit commercial, sauf clause contraire contenue dans le bail ou accord exprès du bailleur. Si le prix du loyer principal est inférieur au prix du loyer de la sous-location, le bailleur peut procéder à une augmentation du loyer correspondant au loyer qu’il perçoit. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de la sous-location au locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci détient du bailleur. Si la sous-location n’a pas été autorisée, le sous-locataire peut demander au locataire principal une indemnisation pour le préjudice qu’il subit du fait du non-renouvellement.

Le droit de protection contre les clauses résolutoires

Est qualifiée de « clause résolutoire », la clause par laquelle les parties (bailleur et locataire) s’entendent par avance sur la résiliation du bail en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle par l’une d’elles. Une telle clause est licite, mais elle est soumise à un régime juridique spécifique. La loi prévoit qu’en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle par le locataire, le bailleur doit lui adresser un commandement d’exécuter. La clause de résiliation ne produit son effet qu’un mois après signification de ce commandement infructueux. Le locataire peut solliciter un délai de grâce de la part du juge des référés (dans la limite de 2 ans). Si le juge accorde un délai supplémentaire et que le locataire s’exécute dans ce délai, la clause résolutoire ne peut pas jouer.

Le droit de mettre fin au bail de manière anticipée

Le bail commercial est soumis à une durée d’ordre public de 9 ans. Mais cette règle ne s’applique qu’au bailleur. Le locataire peut, en principe, mettre fin au bail à chaque époque triennale (sauf clause contractuelle), par acte extra judiciaire, sous réserve d’un préavis de 6 mois.

Les obligations du preneur

Si les obligations du locataire commerçant lui imposent d’exploiter le fonds de commerce dans le local commercial loué à cet effet, et ce conformément à la destination des lieux, une autre obligation de nature exclusivement pécuniaire va s’appliquer : le paiement du prix du loyer.

Le preneur est tenu de payer un loyer, dont le prix est librement fixé par les parties. La seule exigence est que ce prix soit réel et sérieux. En revanche, les révisions et augmentations de loyer sont, elles, réglementées. Soit les parties ont inséré une clause de révision, soit elles n’ont rien prévu et c’est le régime légal qui s’applique.

Le régime légal

Selon l’article L 145-33 du Code de commerce, tous les 3 ans, le loyer commercial doit être réajusté afin de faire correspondre le montant du loyer à la valeur locative du bien. Ce même article énumère les critères à prendre en compte pour déterminer cette valeur locative, tels que : les prix pratiqués dans le voisinage, la destination des lieux (bail pour une seule activité ou pour tous commerces), caractéristiques du local (vétusté, superficie…). La loi du 12 mai 1965 a imposé un plafond pour ces augmentations triennales : elles ne peuvent excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la fixation du loyer de base.

(…)

Pour toute rédaction de baux commerciaux ; pour toute rupture anticipée ; pour toute indemnisation…. Contacter le Cabinet GUISIANO spécialiste en matière de bail commercial !

AU 04 94 92 96 07

 

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