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Le cabinet Guisiano Avocat à Toulon vous informe sur le bail d’habitation principale ou à usage mixte

Le contrat de bail est défini par la loi comme celui par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le domaine d’application de la loi de 1989

De nombreuses lois sont venues réglementer les baux d’habitation et notamment trois lois d’ordre déclarées d’ordre public :

–   loi « Quilliot » du 22 juin 1982 ;

–   loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986 ;

–   loi «Mermaz »  du 1er juillet 1989 qui fixe le statut des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Cette loi érige le droit au logement en un droit fondamental qui peut donc être revendiqué par toute personne.

Les conditions tenant au local

La réglementation s’applique aux locations non meublées à usage d’habitation principale.

Les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation

La résidence principale est définie comme le lieu du principal établissement. Sont donc exclus du champ d’application la location des résidences secondaires, ainsi que les locaux exclusivement professionnels et les locaux commerciaux. Il en va de même des locations à caractère saisonnier (durée maximale et non renouvelable de 90 jours) et les locaux loués à des personnes morales.

Les locaux accessoires

Sont visés les garages, les places de stationnement, jardins ou autres locaux loués accessoirement au local principal par le bailleur. Cette énumération non limitative englobe les caves, les greniers, remises… Les terrains nus ne sont pas considérés comme des locaux accessoires.

Les locations exclues

Sont en principe exclus :

  • –  les logement locatifs conventionnés : locaux ayant faits l’objet d’une convention conclue par des bailleurs avec l’État ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement et qui emporte un certains nombre d’obligations pour le bailleur résultant du code de la construction et de l’habitation ;
  • –  les locations consenties par les sociétés d’HLM ;
  • –  les logements ayant bénéficié de primes ou de prêts spéciaux consentis par le Crédit foncier de France ou la Caisse centrale de coopération économique pour les dispositions relatives aux charges récupérables ;
  • –  les locations consenties par les collectivités locales.

Les autres conditions

Les conditions tenant aux parties

La qualité du bailleur est indifférente, que ce soit une personne physique ou une personne morale. S’agissant du locataire, l’article 1er de la loi de 1989 vise exclusivement la personne physique en érigeant le droit au logement en un droit fondamental, mais par accord exprès des deux parties, la location à une personne morale peut être soumise à la loi de 1989. Lorsque le logement sert à l’habitation de deux époux, chacun est co-titulaire du bail.

Les conditions tenant au contrat

Le contrat doit être une location, la loi peut donc s’appliquer à une location assortie d’une promesse de vente.

La conclusion du contrat

Le contrat de bail doit être écrit, établi par acte sous seing privé ou acte notarié. Son contenu est réglementé par l’article 3 de la loi de 1989.

Les mentions obligatoires

Le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou siège social ainsi que ceux de son mandataire.

  • La date de prise d’effet du bail et sa durée. Si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus, ou en indivision, le bail est d’une durée minimale de 3 ans. Si le bailleur est une personne morale, la durée minimale est de 6 ans. La date de prise d’effet du bail peut être différente de celle de sa signature.
  • La consistance et la désignation de la chose louée : description du logement et de ses annexes par la désignation générale du local avec l’indication du nombre de pièces. La destination du local doit être précisée ; ce peut être soit à usage d’habitation soit à usage mixte d’habitation et professionnel.
  • Le montant du loyer, les modalités de paiement et la règles de révisions : le prix est librement fixé par les parties. La révision du loyer intervient chaque année, à la date anniversaire du contrat ou à la date fixée contractuellement. L’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu, et la désignation des locaux et équipements d’usage privatifs (s’il y a des équipements collectifs).

L’omission d’une mention obligatoire est sanctionnée par la nullité du bail, mais seul le loca-taire peut l’invoquer. La mise en conformité du bail peut être exigée tant du bailleur que du locataire.

Les clauses prohibées

  •  Clause relative aux obligations financières du locataire : celle imposant le paiement du loyer par prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou celle autorisant le bailleur à prélever ou faire prélever les loyers directement sur les salaires du locataire et ce, même dans la limite cessible.
  • Clause relative aux réparations : celle par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ou celle prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.
  • Clause relative aux sanctions de l’inexécution des obligations non financières du locataire : celle prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou de la non-souscription à une assurance des risques locatifs.
  • Clause relative aux limitations de jouissance des locataires : celle autorisant le bailleur à diminuer ou supprimer sans contrepartie équivalente les prestations stipulées au contrat ou celle  interdisant au locataire l’exercice d’une activité syndicale, associative…
  • Clause relative au choix de l’assurance des risques locatifs : celle obligeant le locataire de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.

Ces clauses sont réputées non écrites ; l’existence de la clause n’emporte pas la nullité du contrat, seule la clause prohibée sera annulée.

Les documents à annexer et à communiquer

  • L’état des lieux : à défaut, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bonne état. L’état des lieux doit être dressé soit contradictoirement entre les parties, lors de la remise et ou de la restitution des clefs, soit par constat d’huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et dans cette hypothèse, les frais seront partagés par moitié.
  • L’état sur les risques naturels et technologiques.
  • Le diagnostic de performance énergétique.
  • Le constat de risque de l’exposition au plomb : pour les immeubles affectés en tout ou partie à l’usage d’habitation et construits avant le 1er janvier 1949.
  • Ces différents documents peuvent être regroupés dans un seul dossier appelé « DDT » (dossier des diagnostics techniques).
  • Les extraits du règlement de copropriété : ils sont relatifs à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

La fin du bail

Lorsque le bail arrive à son terme, il peut être reconduit ou non. Mais une résiliation est parfois permise en cours de bail.

Le terme du bail

Au terme du bail, à défaut de congé de la part du bailleur, le contrat est reconduit tacitement. Le bailleur peut faire une offre de poursuite au moins 6 mois avant l’arrivée du terme par LRAR ou signification. L’acceptation vaut nouveau contrat d’une durée de 3 ans pour les personnes physiques et de 6 ans pour les personnes morales.

Si le locataire peut donner congé sans motif, le bailleur doit, quant à lui, justifier le non-renouvellement du bail par un motif légitime. À défaut de motivation, le congé est nul. Les motifs considérés comme justifiés sont :

  • reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter son conjoint, un associé si le bailleur est une société civile), ou un membre de l’indivision. Le défaut d’occupation engage la responsabilité contractuelle du bailleur ;
  • vente du logement à condition de respecter le droit de préemption du locataire. Le congé doit préciser le prix et les conditions de la vente ainsi que le droit pour le locataire de préempter. Ce droit de préemption ne s’applique pas à la vente à un parent proche ;
  • motif légitime et sérieux. Il est soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond. La loi vise inexécution par le locataire d’une de ses obligations.

Dans tous les cas, le congé se fait par LRAR avec préavis de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le bailleur.

La résiliation du bail

Avant l’arrivée du terme, seul le locataire peut rompre le contrat, sans motif, par LRAR ou acte d’huissier, au moins 3 mois à l’avance. Le préavis n’est plus que d’1 mois lorsque le locataire est en CDD non reconduit, est muté, licencié ou bénéficie du RMI.

La résiliation peut être prononcée par le juge lorsque l’une des parties ne respecte pas ses obligations. Le bail peut contenir une clause résolutoire en cas de :

  • non-paiement des loyers ;
  • non-paiement des charges ;
  • défaut de paiement de garantie ;
  • non-inscription d’une assurance.

Le décès du locataire n’entraîne pas nécessairement la fin du bail. Son conjoint (ou son partenaire lié par un PACS) et les descendants ayant vécu avec le défunt au moins 1 an avant la date du décès peuvent se prévaloir de la poursuite du bail. Une simple cohabitation ponctuelle ou épisodique ne saurait être suffisante. Il doit s’agir d’une réelle communauté de vie avec le défunt.

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