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Le cabinet Guisiano Avocat à Toulon vous conseille sur les règles de fonctionnement de la copropriété

Les copropriétaires sont groupés dans le syndicat des copropriétaires qui détient la personnalité morale. L’organe délibérant est l’assemblée générale, l’organe exécutif est le syndic.

Les assemblées générales de copropriétaires

Les assemblées générales de copropriétaires sont un organe délibérant qui a seul compétence pour prendre les décisions du syndicat des copropriétaires à l’exclusion de tout autre mode d’expression (art. 17 de la loi).

Il existe plusieurs types d’assemblées générales.

L’assemblée générale est convoquée à l’initiative du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (à moins que le règlement ait prévu un nombre inférieur). Les règles de majorité des assemblées seront étudiées dans la fiche suivante.

S’il n’y a pas de syndic, tout intéressé peut demander au président du TGI la désignation d’un administrateur provisoire qui sera chargé de réunir une assemblée générale. L’assemblée générale est convoquée au moins une fois par an (article 7 du décret).

Le conseil syndical

Tout syndicat des copropriétaires a un conseil syndical, sauf délibération de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26.

C’est le règlement de copropriété ou l’assemblée générale qui détermine le nombre des membres. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Selon l’article 42-1 de la loi, il contrôle la gestion, l’exécution des contrats et veille à l’établissement du budget prévisionnel. Il donne des informations aux copropriétaires. Il est consulté par le syndic, notamment avant la conclusion des contrats portant sur des sommes déterminées par l’assemblée générale et donne son avis (art. 21 de la loi de 1965).

Le syndic

L’article 17 précise le rôle du syndic en indiquant que l’exécution des décisions du syndicat est « confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

Le syndicat des copropriétaires, comme toute personne morale, se trouve représenté par une personne physique.

Le syndic est un mandataire ; il agit au nom du syndicat des copropriétaires. Il est également doté de pouvoirs propres : les travaux d’urgence alors même qu’une délibération aurait pu voter « contre », licenciement des salariés du syndicat….

Le syndic doit être titulaire d’une carte professionnelle « gestion immobilière » qui est délivrée par le préfet du département. Ces conditions ne s’appliquent pas au syndic bénévole.

Le syndic est l’organe d’exécution du syndicat. Il est chargé à ce titre « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ». Il est également chargé de « représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ». Le syndicat a qualité pour agir en justice, même contre certains des copropriétaires.

Le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble.

En tant qu’organe d’administration, le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale et pourrait engager sa responsabilité en cas de défaillance.

Il doit souscrire les polices d’assurance de nature à couvrir les dégâts causés à l’immeuble ou par l’immeuble. Il reçoit les travaux au nom du syndicat.

Il assume la gestion financière et comptable du syndicat.

Il est chargé d’établir le budget prévisionnel et de le soumettre au vote de l’assemblée générale.

Il peut recevoir une délégation de la part de l’assemblée générale pour engager des travaux d’entretien ne dépassant pas une certaine somme.

L’article 18 de la loi charge le syndic

d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ». L’article 45-1 de la loi prévoit que « tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance d’un carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic…

Le recouvrement des charges est confié au syndic qui a compétence exclusive dans ce domaine (il n’a pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale pour agir).

Le syndic a obligation d’effectuer tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 de la loi de 1965 et 37 du décret).

Diverses causes peuvent mettre fin à la mission du syndic :

  • expiration de la durée des fonctions,
  • démission, décès de la personne physique,
  • liquidation du syndicat,
  • scission du syndicat,
  • dissolution de la personne morale,
  • survenance d’une incapacité,
  • nullité de la mission,
  •  révocation.

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