Le cabinet Guisiano Avocat à Toulon vous informe sur la notion et l’organisation de la copropriété
C’est la loi du 10 juillet 1965, complétée par son décret d’application, qui porte statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Définition de la copropriété
La loi ne vise que les immeubles bâtis. Elle ne s’applique qu’aux immeubles divisés en lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Il faut au moins deux lots appartenant à deux personnes différentes.
La loi propose des critères de répartition entre les parties privatives et les parties communes, mais il s’agit de dispositions supplétives. Le règlement de copropriété peut donc en disposer autrement.
Cependant, une définition est communément admise : les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif et à la propriété exclusive d’un copropriétaire déterminé.
Il est possible d’avoir des parties communes à l’usage de certains copropriétaires et pas de tous (art. 4 de la loi), notamment lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments.
L’organisation de la copropriété
La détermination de la quote-part des parties communes
Il est possible de répartir les parties communes selon d’autres critères que ceux prévus par l’article 5 de la loi. Le législateur propose de prendre en considération les critères suivants :
- la consistance : la structure physique des lots, ses qualités intrinsèques ;
- la superficie réelle des locaux ;
- la situation : l’élévation, la vue, l’exposition, avec des correctifs d’ensoleillement.
L’utilisation du lot n’entre pas en compte.
On ne prend pas en compte les éléments d’équipements communs, car c’est du point de vue de la répartition des charges que la qualification présente un intérêt, puisque les dépenses afférentes à ces équipements sont réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de chaque lot et non en proportion des quotes-parts des parties communes.
L’établissement des tantièmes de copropriété permet la répartition en pourcentage des droits des copropriétaires sur les parties communes et détermine le nombre de voix dont ils disposent lors des assemblées générales des copropriétaires.
L’organisation de la copropriété
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété constitue la charte de la copropriété. L’élaboration d’un règlement de copropriété est obligatoire.
C’est le règlement de copropriété qui définit l’immeuble et sa destination ainsi que la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Le règlement de copropriété fixe les règles relatives à l’administration des parties communes. Il peut déterminer le fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale.
La destination de l’immeuble
Les copropriétaires sont tenus de respecter le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble (art. 9 de la loi de 1965). La loi du 10 juillet 1965 a introduit la notion de destination de l’immeuble.
Selon l’article 8 de la loi, le règlement de copropriété doit déterminer la destination des parties tant privatives que communes, c’est-à-dire la « destination de l’immeuble ».
Mais cette notion est variable d’un immeuble à l’autre, d’une époque à l’autre et au même moment selon la question à résoudre. C’est par conséquent à la doctrine et à la jurisprudence qu’il appartient d’en préciser la portée.
Les droits des copropriétaires
Chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes dans la limite des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble.
Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise et organisée, les textes disposent que la destination et les conditions de jouissance de ces parties sont déterminées par le règlement de copropriété, et que chaque copropriétaire n’use et ne jouit librement de ces mêmes parties qu’à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Un copropriétaire ne peut effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25.
Les charges de la copropriété
La répartition des charges est incluse dans le règlement de copropriété dont elle constitue un élément essentiel (article 10 de la loi de 1965).
Deux catégories de charges peuvent être distinguées :
- les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : elles vont être réparties en fonction de l’utilité objective de la dépense pour chaque lot. Elles vont être réparties proportionnellement aux millièmes de chaque lot. La pratique les appelle les « charges générales » ;
- les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs : la pratique les appelle les « charges spéciales ».