Le cabinet Guisiano Avocat à Toulon vous conseille en droit de propriété
Le droit de propriété a été reconnu et proclamé par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. C’est une liberté publique, corollaire de la liberté d’entreprendre.
Origines et définition du droit de propriété
L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen déclare que : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».
Le droit de propriété est un droit réel portant sur des biens corporels ou incorporels.
De la Révolution jusqu’au milieu du XXe siècle, le droit de propriété était un droit absolu, mais l’intérêt particulier du propriétaire a reculé devant l’intérêt social.
Des philosophes font valoir que le droit de propriété découle de conventions sociales. D’autres trouvent les origines du droit de propriété dans la loi naturelle.
L’article 544 du Code civil dispose :
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Le droit de propriété a évolué en même temps que la Société et les mentalités. Duguit fait référence à la fonction sociale du droit de propriété. D’après lui, le propriétaire est investi d’une fonction sociale déterminée :
Son droit de propriété, je le nie, son devoir social, je l’affirme.
Le Code civil pose des restrictions au droit de propriété, mais celles-ci sont apparues très vite insuffisantes. L’intervention des tribunaux permet de protéger ce droit, et également d’en établir des limites.
Les caractères du droit de propriété
Le droit de propriété est un droit réel par excellence. En effet, le droit réel est celui qui donne à la personne un pouvoir direct et immédiat sur la chose.
Le caractère absolu du droit de propriété
La propriété est un droit absolu et inviolable. Ainsi, des limitations imposées dans un but d’intérêt général peuvent être valables et conformes à la Constitution.
Certaines de ces restrictions sont d’origine légale (par exemple, les règles de bornage) d’autres, d’origine jurisprudentielle (troubles anormaux du voisinage, abus de droit).
Le caractère exclusif du droit de propriété
Le droit de propriété est un droit exclusif. Le propriétaire exerce son droit sans partage et peut exclure les tiers qui émettraient quelques prétentions sur la chose, en s’opposant par exemple à tout empiètement ou atteinte à son droit, sauf dérogations légales.
Ce principe subit certaines limites comme le démembrement du droit de propriété (l’usufruit permet à un tiers d’avoir un droit sur le bien), la copropriété ou l’indivision (dans ce cas, plusieurs personnes détiennent la propriété d’un même bien et peuvent ainsi tous en disposer).
Le caractère perpétuel du droit de propriété
Le caractère perpétuel est une conséquence du caractère absolu. Le droit de propriété n’est pas limité dans le temps. Le fait de ne pas utiliser le bien pendant un temps ne retire pas le droit de propriété sur ce bien ; l’absence d’usage de la chose ne fait pas perdre son droit au propriétaire. De même, le titulaire peut changer, alors que la propriété subsiste.
Les attributs du droit de propriété
Le droit de propriété comprend diverses prérogatives qui, réunies, constituent dans tous ses attributs, la pleine propriété. L’art 544 du Code civil énonce deux de ces prérogatives : la jouissance (fructus) et le droit de disposer (abusus). Une autre prérogative découle des deux autres : l’usage (usus).
L’usus : le droit d’usage
Il s’agit d’un pouvoir d’usage : pouvoir de se servir (ou de ne pas servir) du bien selon sa destination. La jouissance, c’est l’exploitation de la chose dans le but d’en tirer des revenus.
Le fructus : le droit de faire fructifier
Faire fructifier son bien cela signifie le droit de percevoir (ou de ne pas percevoir) les fruits de toutes sortes que produit un bien. Ce droit peut se manifester par un acte matériel (récolte…) ou un acte juridique (encaissement de loyers…).
L’abusus : le droit de disposition
Il s’agit du droit de disposer de la chose matériellement ou juridiquement.
Le propriétaire peut également modifier cette chose ou la détruire s’il le souhaite. C’est l’un des attributs les plus importants du droit de propriété, que le propriétaire d’une chose conserve, même lorsqu’il perd l’usus et le fructus de cette chose.
Les différents modes d’acquisition de la propriété
La propriété peut s’acquérir par l’effet de l’occupation, de l’accession, de la possession acquisitive ou, par voie conventionnelle ou successorale.
L’occupation
L’occupation se définit comme le fait de prendre possession d’une chose qui n’appartient à personne avec l’intention de s’en rendre propriétaire. L’intention est l’élément déterminant.
L’accession
Le propriétaire d’une chose principale est propriétaire de tout ce qui s’unit et s’incorpore à elle.
L’accessoire suit le principal : le propriétaire obtient la propriété des choses accessoires, par accession.
Il existe deux types d’accession :
- l’accession naturelle : le propriétaire des arbres devient propriétaire des fruits ;
- l’accession artificielle : le propriétaire d’un terrain sera propriétaire de toutes les constructions ou plantations réalisées sur ce terrain.
Dans le cas d’un immeuble
La prescription acquisitive de propriété (ou usucapion) est un effet de la possession prolongée d’un immeuble. La possession – pouvoir de fait – doit présenter certaines qualités : elle doit être continue (un usage régulier de la chose), paisible (la chose ne doit pas avoir été obtenue violence), publique (les actes de possession doivent être apparents et non clandestins) et non équivoque (le comportement du possesseur ne doit pas pouvoir s’interpréter comme l’exercice d’un autre droit par exemple comme un locataire).
Si la possession se prolonge au moins pendant 30 ans, elle permet d’acquérir la propriété de l’immeuble.
La bonne ou mauvaise foi du possesseur est indifférente.
Le délai est plus bref si deux conditions sont réunies :
- le possesseur est titulaire d’un juste titre ;
- le possesseur est de bonne foi.
Selon l’article 2265 du Code civil, si ces deux conditions sont remplies, le délai sera :
- de 10 ans si le propriétaire est domicilié dans le ressort de la cour d’appel dans lequel se situe l’immeuble ;
- de 20 ans, dans le cas contraire.
Dans le cas d’un meuble
Pour les meubles, l’article 2276 du Code civil dispose : « En fait de meubles, la possession vaut titre […] ».
Ainsi la possession d’un meuble supprime la possibilité même d’une action en revendication dirigée contre le possesseur du meuble. Cette règle ne s’applique qu’aux meubles qui ne sont pas soumis à immatriculation et qui sont corporels.
L’article 1141 du Code civil impose la bonne foi du possesseur. Pour le possesseur de mauvaise foi, la règle ne joue pas et la propriété ne sera acquise qu’au bout de 30 ans.
La possession ne doit pas être entachée de vices et doit présenter les mêmes caractères que ceux cités précédemment.
En revanche, la continuité n’est pas nécessaire.
L’acquisition conventionnelle
Le droit de propriété peut être transféré par l’effet d’un contrat notamment un contrat de vente. À l’égard des parties au contrat, le transfert de propriété se réalise par le seul échange des consentements, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ou le prix payé (article 1583 C. civ.).
La solution s’applique tant en matière de vente mobilière qu’immobilière.
L’acquisition pour cause de mort
La propriété se transmet au décès du propriétaire par la succession. Elle peut s’opérer ab intesta selon des règles déterminées par la loi. Dans ce cas, si un individu décède sans avoir lui-même par testament réglé la dévolution de ses biens, son patrimoine sera dévolu de droit aux héritiers que la loi appelle à la succession.
La propriété peut se transmettre en vertu d’un testament en cas de décès du propriétaire.
L’acquisition peut alors se réaliser, soit à titre universel, soit à titre particulier.
La protection du droit de propriété
Lorsqu’un propriétaire cause, dans l’exercice de son droit de propriété, un dommage à autrui, un contentieux peut voir le jour.
En effet, le caractère absolu du droit de propriété a conduit le juge à en préciser certaines limites. Deux théories coexistent afin de protéger le droit de propriété d’autrui : l’abus de droit et les troubles anormaux du voisinage.
Il peut s’agir d’un abus de droit de propriété. Si l’abus de droit caractérise une faute au sens de l’article 1382 du Code civil, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Les troubles anormaux du voisinage peuvent être évoqués lorsque la responsabilité du propriétaire qui gêne ses voisins au delà d’une certaine limite est admise. Il s’agit d’une situation qui excède l’inconfort habituel de la proximité.
La différence essentielle avec la théorie de l’abus de droit est donc l’absence d’intention malveillante.