Peut-on sortir d’une copropriété ?
Le Cabinet GUISIANO vous conseille :
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« I. – Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
- a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
(…)
– (…) l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division».
La séparation ne pose pas de difficultés particulières dès lors qu’aucune partie de l’immeuble ou éléments d’équipements ne restent communs.
Il faut justifier de la possibilité de réaliser la division de la propriété (juridiquement et matériellement) du sol, en préciser les conditions et conséquences matérielles, à défaut de quoi la demande de retrait d’un copropriétaire titulaire d’un bâtiment et d’un droit de jouissance exclusive sur une partie du sol commun n’est pas fondée.
Il est nécessaire de faire inscrire le projet de scission à l’ordre du jour d’une des assemblées générales de la copropriété.
Doivent être joints à la convocation, le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges, ou les projets de modification desdits actes. Si ces documents ne sont pas joints à la convocation, l’assemblée ayant autorisé la scission est nulle.
C’est au copropriétaire demandeur à la scission qu’il appartient de produire ces documents.
Les Tribunaux ont compétence pour vérifier si la décision refusant la scission est constitutive ou non d’un abus de majorité.
Si la scission est envisageable techniquement et juridiquement, il convient de vérifier si le retrait de la copropriété entraîne pour les autres copropriétaires une diminution des charges communes en proportion aux millièmes constitués par le copropriétaire qui demande le retrait.
Le Tribunal annule la décision de l’assemblée générale refusant le retrait d’un lot de la copropriété, ce qui n’implique pas que le retrait soit acquis car il appartient ensuite à la seule assemblée de l’autoriser (Cass. 3ème civ. 14/03/2001).
Si la volonté de sortir de la copropriété tient au montant exorbitant des charges, une autre possibilité :
En application de l’article 10 de la loi de 1965 « les propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».
La jurisprudence admet que lorsqu’un copropriétaire ne peut pas utiliser un service collectif ou un élément d’équipement commun pour des raisons de droit ou de fait, il n’a pas non plus à participer aux charges correspondantes.
Le plus souvent le Tribunal désigne un expert afin de mesurer l’utilité.
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